最近，深圳又被中央点名了。

10月最后一天，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，事关财政改革大事，引发业界热议。

不过作为从事房地产行业的人员，我更关注其中非常具体的一条意见，中央财政预算支持深圳保障房建设。

接下来我们就这个话题的前因后果和未来影响，做一个简单剖析和分享。

01 问题源起：

年轻人太多，住房太少太差，怎么办？

为什么中央要支持深圳的保障房建设，这还得从深圳这个城市的人口和住房结构说起。

深圳无疑是中国最年轻的城市。

作为衡量城市人口老龄化趋势的指标，65岁及以上人口的占比是一个核心指标。

根据七普数据，深圳这一指标数值是3.22%，在第一财经统计的35个重点城市中最低，低于全国水平（13.50%）差不多有10个百分点。而同为一线城市的上海是16.30%，北京是13.30%，广州是7.82%。深圳的年龄优势，在国内城市中肯定是数一数二的。

深圳还是人口净流入最多的城市。

同样是七普数据，深圳人口净流入为1178.8万人，居全国第一，外来常住人口的比例高达66.8%。也就是说，在深圳，每三个人当中，只有一个是本地人。

从常住人口增量来看，深圳十年的人口增量是713.65万人，而同期上海只有185.17万人。深圳差不多是上海的4倍。

人口净流入城市分布情况

资料来源：各省统计局、中指研究院、招商证券

然而，就是这样一个年轻而有魅力的深圳，关于住房的大数据，有些出人意料。

请看“城市数据团”对七普住房数据的分析，这里有几个关于深圳的“倒数第一”：

住房自有率全国倒数第一

深圳住房来源中，76.84%来自租赁，也就是说四个深圳家庭，有三个是租房的。

图片来源：城市数据团

人均住房面积和增长率全国倒数第一

深圳人均住房面积21.50平方米，十年仅增加1%，绝对数量和增速都很低。

图片来源：城市数据团

住房质量增长仍旧是全国倒数第一

这里说的住房质量增长，指的是自来水、厨房、厕所、洗澡四项设施的改善增长。从数据上看，深圳10年的住房条件几乎没有变化，四项设施的平均拥有率仅提升了0.7%。

简单概括一下，

一方面，深圳的人越来越多，而且是年轻人越来越多；

另一方面，深圳的住房改善，却远远低于全国平均水平。

所以在深圳，年轻人VS房子的尖锐对立，如何破？

02 政策逻辑：

有目标，还得有土地和钱

如何解决“人”与“房”的突出矛盾，在大规模留住人才的同时，不大幅度提高产业成本，成为关系深圳产业长期发展能力，考验深圳市决策层智慧的大问题。

鉴于深圳在中国各产业链的重要性，也让这个问题具备示范效应，成为中央关注的对象。或许，这正是中央财政支持地方政府保障房建设的深层原因。

事实上，深圳对于解决这个难题的决心，早就体现在一系列的最新政策文件中。

先是在2019年4月，深圳住建局一次性公布《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理办法》、《深圳市人才住房建设和管理办法》，提出2035的远景目标：

到2035年深圳将新增170万住房供应量，60%以上为保障性住房，即公租房、安居房、人才房(三种统称“公共住房”)各占20%，剩余40%为商品住房。

这次政策文件的出台，被视为深圳的“二次房改”，是住房模式由“香港模式”到“新加坡模式”的转变信号。

接下来，今年1月正式发布的《深圳住房发展“十四五”规划》，明确到2025年时，公共住房的土地保障和分批供应时序。可以明确看到，公共住房的用地供应、建设筹集和供应分配占比均超过50%。

远景目标有了，近期土地也差不多定好了，现在就差钱了。

按理说，深圳市具备很好的产业基础，应该不差钱。但是，随着国内疫情反复和国际政治经济复杂多变，不少地方政府的财政收入自然也开始捉襟见肘起来。

在这关键的时刻，财政部发文明确支持，无疑是一种雪中送炭。在保障房建设资金投入上，地方政府的财政支出压力自然也能少一些。而且，有了中央资金的前期投入和信用背书，撬动其他借贷资金的可能性也会增加，进一步降低融资风险。

如果说中央财政资金，部分解决了保障房资金的“投”和“融”的问题，那么在这两年开闸的保障租赁房REITs市场，则有望聚焦解决保障房资金的“退出”问题。在第一批保障房上市REITs中，深圳红土安居就是其中之一。

前有中央财政帮扶，后有公开市场退出，处于改革开放前沿阵地的深圳，推进保障性租赁住房的动力应该充沛。一个值得指出的细节是，在十四五住房规划中，保障性租赁住房成为深圳公共住房的建设主体，占比达到74%。这里似乎就埋着一个资产上市的大伏笔呢。

03 增量空间：

深圳的一小步，三万亿保障性租赁住房市场的一大步

中央财政对深圳保障房的支持，从国内住房保障制度的演进角度来说，也是探索新制度落地闭环的重要示范。

我们知道，国内真正的房地产市场，是1998年住房制度改革的直接产物。当时住房制度体系设计，是以商品房、经济适用房和廉租房为代表的分层市场。但是，随着市场深入，商品房的高速发展和保障房的缺位发展之间的矛盾，逐渐显现。

我国住房保障体系建设历程

数据来源：《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，中信证券研究部

经过市场的探索，2021年重新确立住房保障的三大支柱，分别为共有产权、公租房和保障性租赁住房。这三大支柱与现存的商品房市场，重新构建出中央决策层想要建立的“满足多层次需求的房地产市场”。

满足多层次需求的房地产

资料来源：浙商证券研究所

其中，共有产权房和公租房延续了过往对城市户籍居民的保障，而保障性租赁租房则是针对人口净流入城市的新市民、青年人的暂时性住房需求。这也是住房保障制度的新发力点。

这部分新市民、青年人长期居住在城市，有着稳定的工作，经济条件不差，但是没有能力购买住房或承担高昂的租房市价，因此对于社会保障存在需求。深圳就是这样的典型城市。

可以预见，深圳未来的保障房体系，保障性租赁住房将是重点发展的新增市场。深圳净流入的众多青年人口，正是其保障的目标。而在未来规划中，保障性租赁住房的筹建规模也占到公共住房的75%左右。

放眼全国，保障性租赁住房建设不仅是住房保障的新发力点，也是整个住房市场的新增长量。根据住建部统计，已公布规划的40城，将在“十四五”期间共建设筹集650万套保障性租赁住房，占新增住房供应总量的比例约为26%。

“十四五”期间主要城市新建保障性租赁住房规划

资料来源：各省市住建局，招商证券

根据招商证券的研究，全国70个大中城市的保障性租赁住房在十四五期间，将会有1007万套的建设规模。如果按照每套70平方米、建安成本3500元/平方米、土地楼面地价1800元/平方米来计算，这将是一个3.7万亿的新增市场规模。即使对于见惯大场面的房地产行业而言，这样的市场规模也不是可以轻易忽视的。